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20%稅負轉嫁買方 國五條新政效果存疑
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【長沙樓市5月開盤預告】
3月底至今，各地樓市調控"國五條"細則出臺近一月，業界此前的擔憂與猜測已成為現實。《中國經營報》記者近日走訪我愛我傢、鏈傢地產等房產中介，多名置業顧問均向記者表示："'羊毛出在羊身上'，雖然二手房交易個稅名義由賣房者承擔，但是新'國五條'出臺後，賣房征收差額20%的個稅實際上幾乎全由買房者承擔。"
業內人士擔憂，這有違新"國五條"的初衷，而且目前各地新房出現瞭搶購潮，截至一季度末有超七成購房者看漲未來房價，創調控以來的新高。
稅負轉嫁買方
按照新政規定，二手房交易的個稅征收由交易總額的1%調整為按差額的20%征收。但記者發現，新"國五條"加重的交易稅費本應由賣房者承擔，但實際交易中仍然由買房者買單。
"上個星期我們成交瞭幾套二手房，但20%的個稅全由買房者買單，這是北京一直以來的潛規則。"鏈傢地產置業顧問胡女士對記者表示。
胡女士給記者算瞭一筆賬，如一套現售價285萬元的房子，其原購價為85萬元，而轉嫁給買房者的20%個稅需多交約40萬元。
"北京大部分買房者是無房者或者一居換兩居等改善性需求者。"胡女士進一步介紹，由於剛性需求的客戶仍然存在，二手房市場呈現出供不應求的態勢。
我愛我傢的一位職業顧問王先生向記者直言："'羊毛出在羊身上'，賣房者現在仍然處於強勢地位，即使買房者由於稅收增加而負擔加重，跟賣主協商降價的空間也不大，最多下浮空間也就5萬～10萬元。"這對於動輒幾百萬的總房價而言不過杯水車薪。
這背後反映瞭北京住房需求旺盛的現狀。央視日前披露的一份統計數據顯示，今年一季度北京單套房平均租金價格已經攀升至3660元，較2008年上漲82%，5年時間漲幅近乎一倍。
據胡女士介紹，目前5年以上且唯一的住房最受買房者青睞，成為他們的購買首選。因為北京"國五條"調控細則規定，出售5年以上唯一住房免征個稅。
稅負被轉嫁到買方的案例，引發瞭業內對於新政效果的爭議。因為表面上看來，新政尚沒有起到抑制房價的作用，反而因為買房者在購房交易中處於弱勢地位，而進一步加重買房者負擔。
但在上海易居房地產研究院發展研究所副所長楊紅旭看來，政策產生的效果尚需要時間來證明，"預計二手房降溫幅度大於新房。"屏東縣個人借貸
新房需求加大
記者走訪我愛我傢與鏈傢地產清河店時發現這些店生意很冷淡，前來買房與登記賣房的客戶寥寥無幾。據鏈傢地產市場研究部報告亦顯示，4月第二周新增客源量雖然較細則出臺前變化不大，但有實際成交意願的客戶並不多，客戶購房意願明顯低於今年以來的平均水平。
"國五條"調控細則出臺後，由於系統升級等因素，北京網簽暫停8天。4月8日，網簽恢復。根據北京市建委網站數據統計顯示，北京市住宅網簽恢復後一周，北京住宅網簽總量為4561套，日均網簽僅為652套，與3月份的日均網簽量相比大幅下跌瞭70%。
二手房成交回落，但新房成交環比卻出現瞭回升。有券商數據顯示，8日當周新房日均成交套數成交環比清明當周整體上升18%。
根據公開資料顯示，成都等城市4月樓市新房市場凸顯平穩增長的態勢。成都新房市場在3月的高量之下，繼續保持高速推盤狀態，連續兩周成交量上漲。而二手房在4月第一周的深幅下探，第二周雖小幅增長，但仍處於較低水平。
"雖然二手房20%個稅開始正式征收，二手市場溢出的部分需求正在轉向一手市場。"亞豪機構副總經理高姍分析。
有跡象顯示，4月中旬以來，深圳、北京及上海等城市頻頻湧現搶房熱潮。4月13日至14日，深圳出現瞭2013年以來最大的開盤熱潮，中信領航、綠景公館1866和萊蒙·水榭春天6期等三個項目集中開盤，共推出近1800套新房。
市場的反應讓人出乎意外，據報道，上述三個項目開盤即被市場熱捧，三個項目開盤後去化率均超過九成。
對此，房地產企業尚處於觀望狀態。遠洋地產一位負責人對記者表示，"新'國五條'出臺後，公司營銷策略不會出現太大改變，畢竟今年的營銷計劃是公司早已制定，且經過詳細市場調研的。"
不過，部分業內人士擔憂，新"國五條"政策由於缺乏執行力度，效果或有限。
"各地出臺的細則沒有預期的那麼嚴厲，調控政策是否能發揮作用仍有待觀察。"摩根大通首席中國經濟學傢朱海斌認為。
他認為，除北京以外，大部分地方政府隻是重申瞭原來的調控措施，規定房價漲幅不得超過實際可支配收入的增幅(即介於8%~10%之間)。此外，國務院關於征收房產交易20%的所得稅的新規，多數城市沒有體現在地方細則中。
記者註意到，南京市政府4月19日發佈的《市政府辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》規定2013年度本市新建商品住房價格增幅低於城鎮居民傢庭人均可支配收入的實際增幅，但20%的個稅卻未被提及。
民生證券最新研報稱，從"國五條"出臺後地方政府的表現看出，其對個稅從嚴的措施並不積極，相反則能拖便拖，輿論壓力是很大原因。
中投聯達(北京)投資有限公司董事長、聯達地產機構董事長楊少鋒對記者表示，相比之前，本次出臺的樓市調控基本是對目前實行政策的重申，但缺乏能夠落實到執行層面的細則。他認為，此次出臺的樓市調控意在維護現有的調控成果。
後市出現分歧
有趣的是，來自世聯地產(002285)最新調查顯示，盡管中央政府頒佈瞭"國五條"政策，但截至一季度末卻有超七成購房者看漲未來房價，創調控以來的新高。
業內人士認為，今年房價的總體態勢依然是向上的，尤其是北京這類一線城市購房的主流是剛性需求者，而此次政策仍以抑制需求、而不是擴大供給為主，難以從根本上解決房地產價格上漲的問題。
"北京這樣的一線城市房價還將繼續上漲。"談及今年房價走勢，楊少鋒對記者表示。
他認為，今年各地城市房價會出現分化，即一線城市房價會持續走高，二線城市泡沫持續，各城市供應量的差異將導致二線城市的樓市出現冰火兩重天的狀況，而三四線城市房價會下跌。
但相比之下，楊紅旭略顯樂觀，他認為未來房價漲幅會有所回落。"今年大多數城市房價還會繼續上漲，但隨著新'國五條'政策效應逐步顯現，漲幅會有所回落，尤其是4月份房價漲幅將在高位盤整中有所回落。"楊紅旭對記者說。
上海易居房地產研究院4月18日發佈瞭《2013年3月份70個大中城市房價指數報告》指出，3月份，房價大幅擴張趨勢已明顯受到抑制，仍處於高位漲幅；一線城市環比漲幅繼續擴大，但擴大幅度已明顯收窄，其中北京、廣州、深圳、上海漲幅均超2.5%；二手房漲幅擴張也已明顯收窄。
不過業內人士提醒，從市場層面來看，雖然新"國五條"細則的落地加劇瞭住宅市場的資金擠出效應，但使商業地產獲得發展機遇，更多的投資人會另辟蹊徑，從住宅市場轉而投資商業產品來保值增值。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-04-27/08372786538.shtml
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