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● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

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  近5年來，中國整體零售物業市場租金累計上漲超過兩成，一線城市的累計漲幅更是高達28.5%。一線城市高企的租金，使得租賃面積需求較大，諸如快時尚品牌類的零售商承受巨大租金壓力，開始下沉至二三線城市發展。

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  顯然，這樣的不均衡現象並沒有被開發商所註意，大傢仍然希望擠進傳統核心商圈貼身肉搏。

  與此同時，北京作為國內最成熟的零售物業市場之一，也開始出現零售市場發展不均衡、甚至局部過熱的情況。

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  與此同時，受到北京零售物業市場發展不均衡的影響，定位的同質化及部分區域的大量供應，可能會導致區域市場的過剩現象，使得這些轉型零售地產的開發商不得不面臨激烈的市場競爭。

  據世邦魏理仕研究部統計，過去5年(2008年～2012年)，中國整體零售物業市場租金累積增長20.5%，其中一線城市上漲較快達28.5%，而二線城市租金增長為16.1%。在租金方面，至2013年下半年，一線城市首層商鋪租金報價平均達每天每平方米45.1元人民幣，而二線城市僅為每天每平方米25.6元人民幣，前者為後者的1.8倍左右。

  "即將來臨的中國購物中 心供應高峰期一方面將給品牌提供更加廣闊的選址空間，另一方面也暗藏著局部區域過度競爭、業主經營壓力過大、低效率擴張擠占品牌商業資源等不利於可持續發 展的隱患。"對此世邦魏理仕方面建議，無論是業主方還是快時尚品牌本身都應該保持理性的態度，理性沉著應對中國零售市場未來巨大的發展機遇。

  "當前國內零售業擴張確實在放緩，特別是奢侈品、受電商沖擊的百貨店以及國內品牌，甚至有關門的現象，但隨著一線城市租金高企等因素，以及二三線城 市供應量大促使部分零售品牌開始呈現周邊化、下沉式擴張趨勢。"世邦魏理仕執行董事陳仲偉表示，一線城市高企的租金，使得租賃面積需求較大諸如快時尚品[最新消息 價格 戶型 點評]牌類的零售商承受巨大租金壓力，開始瞄準二三線城市發展。實際上，部分零售商在一線城市擴張放緩其實從去年下半年就開始瞭，部分商場招商[簡介 最新動態]出現延期，電商沖擊以及"三公消費"的遏制等都產生瞭影響。

  局部過熱

  作為中國的商業中心，北京零售物業市場各商圈的未來供應趨勢正在發生改變，零售物業市場發展的不均衡現象也反映在不同物業類型之間。

  根據《北京零售物業市場深度調查》，目前北京零售物業市場的存量分佈已經呈現出不均衡的態勢，或將出現局部過熱甚至過剩的情況。

  世邦魏理仕環球研究部中國華北區董事陳紅飛告訴記者，"在過去的7年間，北京零售物業市場經歷瞭3次供應高峰。然而，供應模式卻在發生著轉變，其 中，核心商圈即王府井、西單和包括中央商務區及燕莎三裡屯在內的大中央商務區，占現有市場總存量32.5%的份額。"然而，相對於目前核心商圈的市場占 比，未來有50%以上的新增供應就顯得更為嚴峻。基於世邦魏理仕研究部2006年～2013年的北京零售物業的新增供應量及潛在供應量的相關統計和測算， 世邦魏理仕指出，從2013年第三季度到2016年第四季度，北京零售物業市場約有230萬平方米的新增供應，其中超過50%來自於核心商圈。僅王府井到 2016年將有427178平方米的新增供應，占未來總體潛在供應量的最大份額，該區域目前現有存量占比僅為總量的5.8%，到2016年底存量占比或將 達到8.7%。

  "零售物業市場發展的不均衡現象也反映在不同物業類型之間。城市購物中心占據著優質零售物業存量較大的市場份額，表明其或將呈現市場飽和的趨勢。" 陳紅飛指出，從各類購房中心的數量上和面積上看，社區購物中心都占比最低，目前僅11%的市場份額表明，規模較大的中低端零售物業市場，仍然被以臨街店鋪 為代表的傳統零售物業類型占據著。

  按照這一趨勢發展下去，北京零售物業市場必將出現個別區域或個別物業類型的過剩。

  "造成這種零售物業市場的發展不均衡，我們認為跟越來越多的住宅產品開發商轉型商業地產有關。這些剛剛踏入商業地產的開發商，往往願意擠入看上去更熱門的一線城市核心商圈，和體量龐大影響力更大的城市購物中心。"陳紅飛指出。

  然而，商業地產的難度在於，需要較長時間才能培育成熟，將會對開發商的資金形成嚴重的積壓，而其資金回報周期較長，無法滿足債務的要求，或許會導致開發商的虧損。

  "逃離"一線城市

  陳仲偉介紹，以近年來進入中國零售市場最活躍的4大國際快時尚品牌--UNIQLO、ZARA、H&M和C&A近期的開店情況變化 就可見端倪。從2012年初至2013年上半年，上述快時尚西螺鎮土地貸款率利試算表品牌新增門店共計207傢，其中一線城市新增55傢，約占總數的26.6%，二線城市新增82 傢，比重高達39.6%；三線城市新增70傢，占比約為33.8%。

  近期多傢國際代理機構的2013年第三季度市場報告中顯示，零售物業一面持續租金累計增長，一面開始出現發展不均衡的現象，成為業界關註的重點。

內容來自sina新聞

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-11-07/07303702247.shtml

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