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沈陽為何取消限購一天就收回 各地政策調整預期不明
&銀行二順位房貸任何問題免費諮詢汽車貸款emsp;本報記者 紀睿坤 楊志錦 北京報道
6月12日，沈陽房產局的內部人士短信回復21世紀經濟報道記者稱，"前天確實放開瞭，不過，僅一天就收回瞭。"但針對收回的原因，上述人士不再回復。
繼福州、杭州、天津等城市之後，沈陽也成瞭房地產調控"動搖"的城市，且力度更大。
經21世紀經濟報道記者不完全統計，2014年以來，南寧、無錫、天津濱海新區等8個地方調整限購，但大多停留通過放開戶籍、縮小限購區域等"松綁"層面，而沈陽則是直接取消限購。
另一方面，曾擔任過沈陽市委書記和遼寧省長的陳政高剛剛調任住建部部黨組書記。一旦沈陽限購取消坐實，外界或將把沈陽作為風向標、紛紛效仿。
沈陽是其中的典型城市之一，房地產和土地市場的雙重壓力推動著這輪地方政府松動調控的沖動。
口頭通知
6月11日，沈陽當地的一位房產人士亦向21世紀經濟報道提供瞭一份名為《關於落實沈陽市人民政府辦公廳促進房地產市場平穩健康發展有關問題的通知》(以下簡稱通知)。
該文件稱，"外地居民來沈購房享受與本地人同等政策"，且明確自6月10日起開始執行，有效期為一年，並要求下發給除稽查局以外的沈陽各直屬局、各區縣市地稅局。
值得一提的是，上述文件並無沈陽市相關部門的蓋章，且在各部門網站上也無處可查。
在私下，一位接近沈陽市房產局的內部人士向21世紀經濟報道記者證實瞭這份由口頭通知記錄下的文字稿的真實性，但是官方卻立馬否認有上述口頭通知存在。
一位接近沈陽房產局的人士還告訴21世紀經濟報道記者，在該限購取消前夕，沈陽市政府就召集稅務、房產等部門開會，主題就是圍繞調整限購，因為限購放松較為敏感，所以要求不聲張。
此後，參加會議的相關單位為瞭確保各基層局更好的落實政策，於是就按照口頭通知的形式擬就書面稿傳給基層局。21世紀經濟報道獲得的上述通知即來自此渠道。
這與福建省兩個月前的調控傳聞類似，一份未加蓋公章的"閩十條"在市場流傳，並被譽為全國首個救市的省，沒有被核實也沒有官方辟謠。
在北京房地產協會秘書長陳志看來，沈陽是否放松限購並不重要，取消限購市場效果有限，也並不違規。他認為，限購放松不能解讀為樓市放水，這是房地產持續健康發展的必經階段，讓市場的手和政府的手各自回歸本位。
此前的6月4日，住建部總經濟師馮俊在國新辦舉行的新聞發佈會上回答瞭關於是否取消限購的問題，"整體的宏觀調控政策是鼓勵、保護消費需求，遏制投資需求。每個地方根據自己的實際情況作出判斷。從目前我得到的信息還沒有一個地方公開地說要取消限購。"
陳志稱，住建部基於樓市分化，定瞭分類調控、分城施策的大原則，亦給予瞭地方政府一定的政策想象空間和取消限購的權力。陳志說，高層並未細化分類調控的精神，也無執行化細則，各地普遍存在對於房地產政策調整預期不明的問題。
沈陽亦是在中央調控預期不明背景下，一種"投石問路"松綁限購的城市樣本。
果然，在市場的巨大發酵下，這份沒有蓋章的通知，有效期僅僅隻有一天。6月11日，沈陽多位地產研究機構和房企人士在電話中告訴21世紀經濟報道，就在沈陽放松限購的當天，沈陽相關部門緊急開會，要求暫停該政策。
談及沈陽緊急叫停限購的原因，一位接近沈陽房產局的人士分析表示，上層壓力是關鍵。
同一日，21世紀經濟報道記者亦致電住建部，住建部相關人士表示，"不瞭解沈陽限購松綁的消息，住建部對於政策的口徑未變。"
為什麼是沈陽
"庫存太大瞭！"楊紅旭對21世紀經濟報道記者說。
據易居房地產研究院的數據，截至5月底，沈陽新建住宅庫存約為1828萬平方米，位居全國第二。這一庫存環比4月增長6%，同比去年4月增長28%。按過去6個月的銷量計算，需要22個月才能消化完。
在庫存排名中，排名第一的是天津。4月28日，在天津濱海新區舉行的房交會新聞發佈會上，濱海新區規劃和國土資源管理局官員透露，為促進濱海新區樓市發展，將向市場推出實施差別化限購，隻要濱海范圍內無房，即可在新區購房。此言一出，曾一度引起市場的熱烈關註，他們認為此舉可能意味天津要在濱海新區取消限購。
沈陽的庫存之高來源於過去幾年較高的房地產投資和土地供給。沈陽市統計局的數據顯示，沈陽房地產開發投資金額近三年來連續保持著近15%的高速增長，至2013年末年度投資額超過2000億元。
與此同時，沈陽2010年-2012年的商品房待售面積也保持10%的增長，至2012年底待售房屋面積達到701.92萬平方米。如果按照這一速度增長，2013年年末沈陽待售房屋面積將達到780萬平方米，即將近8萬套住宅處於待售狀態。
此外，近年來沈陽土地出讓面積在全國一直處於前列，據沈陽當地媒體報道，2011年土地出讓面積因高達3700萬平方米而位居全國第一。2012年，全國重點的房地產企業在沈陽拿地面積超過300萬平方米，這個數量是房企在北京拿地數量的兩倍。
"過去兩年，沈陽的房地產投資的確有諸多利好，比如沈北新區的建立、全運會的召開等，另一方面相比一線城市，沈陽過去兩年供地量也較大，且底價較低，符合開發商的預期，"沈陽中原物業代理有限公司資源中心經理嚴飛表示。
沈陽市房地產開發研究會常務副秘書長張祥也表示，前些年沈陽出讓的土地面積偏多，按照沈陽的人口和需求測算，沈陽每年1800萬平方米的土地供應比較合理。
實際上，據沈陽中原物業代理有限公司資源中心監測，2010到2013年，沈陽共成交土地面積約10799萬平方米(建築面積)，按照每套90平方米折算，即有120萬套房源供應。
在沈陽下轄各區中，沈北新區、渾南區域的庫存問題最為突出。據沈陽中原物業代理有限公司資源中心監測，2010年至2013年，沈陽共成交土地面積(包括住宅商業，不含工業)約10799萬平方米(建築面積)，其中渾南成交約2779萬平方米，占全市土地出讓面積的25.7%，位居全市各區第一；沈北新區成交1928.1萬平方米，占比全市土地出讓的17.9%，位於全市各區第二。
沈陽百益龍置業有限責任公司董事長王國慶也介紹，供需關系是市場根本，現在沈陽項目較多，競爭激烈，在沈陽有項目的開發商，現在壓力都很大。為搶市場，大傢都在比拼價格，尤其是庫存壓力更大的渾南、沈北兩區。
作為典型的東北老工業基地，沈陽市的經濟轉型升級面臨諸多困難，房地產業自然也成為拉動瞭沈陽市的經濟增長重要行業之一。據沈陽市統計局數據表明，2013 年沈陽房地產開發投資達到2184.01億元，比2012年高12.4%%，房地產開發投資占全社會固定資產投資的比例達 34%。
房地產投資和土地供應都在擴張，但是需求卻不足。易居克而瑞沈陽機構的統計數據顯示，今年前5個月商品住宅的成交量為386.87萬平方米，同比下降28.83%。
房地產開發投資下滑，使經濟增速進一步放緩。而經濟增速放緩則影響到當地的就業和居民收入，從而影響到居民的購房能力。近年來，沈陽市的人均可支配收入增長緩慢。沈陽市統計局的數據顯示，該市人均可支配收入增速由2011年的13.6%降至10%，呈逐年下降的趨勢。2013年，當地的平均工資僅為2793元，工資與房價比為1：3。
人口流入緩慢也是需求不足的原因之一。沈陽統計局發佈的2014年統計公報顯示，2013年沈陽常住人口為825.7萬人，戶籍人口727.1萬人，以此計算的的外來人口98.6萬人，相比2012年增幅不到一個百分點。這些外來人口主要來自鐵嶺、丹東等省內其他欠發達城市，購買能力較弱。
經過數年的投資和土地供應擴張，沈陽的房地產業正在進入庫存高企、需求不足的時代。
土地流拍
相比開發商，沈陽本地的一位房企人士稱，政府的壓力也不小。公開資料顯示，沈陽一季度 GDP 同比增長 7.5%，為 2005 年以來的新低，且當前經濟增長存在進一步失速的風險。
同策咨詢研究部發佈的《45個樓市限購城市土地財政依賴度分析報告》指出，在全國45個樓市限購城市土地財政依賴程度排名中，沈陽位居第24位。2013年土地出讓金527.62億元，一般預算財政收入801.00億元，土地財政依賴度65.9%。
值得一提的是，房地產市場的低預期正在傳導到沈陽的土地市場上。
中國指數研究院數據顯示，沈陽 1-5 月土地成交總價 133.7 億元，同比下降 7.8%，5月份，沈陽共推出18宗地塊，其中10塊流拍。
據沈陽市財政局的數據，2013年沈陽市的政府性基金收入達到600.7億元，比2012年增長13.3%。財政局安排的今年的政府性基金收入519.4億元，下降13.5%。當地財政局尚未公佈今年一季度政府性基金數據。
值得註意的是，土地出讓金一般占到利息怎麼算怎麼貸款比較會過件政府性基金收入的八成，以此計算2013年當地土地出讓金占財政收入的比重為三分之一。土地出讓收入的縮減不僅僅直接影響到地方政府的可支配收入，而且影響到土地作為抵押品的融資能力。
此外，如果當地土地出讓金下降，政府債務風險將更加凸顯。
對於地方政府而言，他們清楚，要提振當地的土地市場，就要保持房地產業的穩定發展，盡快消化庫存。
沈陽本地的一位房企人士介紹，早在年初，沈陽房產局、沈陽房地產協會就多次召集沈陽各開發商商討如何促進沈陽房地產市場健康發展，沈陽房地產市場問題的核心在於高庫存，也因此，松綁限購自然成為建議之一，在座談會上被廣泛支持。
李巖亦認為，從沈陽市場的實際情況來看，為維護市場穩定，政府能調整的政策都會調整，銀行的融資、房貸是地方政府管不瞭的，限購肯定會被考慮進去。
按照住建部的分類調控的要求，作為全國庫存第二的城市，在上海易居房地產研究院院長楊紅旭看來，沈陽限購調整合情合理，隻不過是時間問題。
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-06-15/08414215840.shtml
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