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2014中國房地產價格到底朝哪兒拐
2014年將是中國房地產價格具有分水嶺意義的一年。未來房價既有上漲的推力，也有下降的拉力。上漲的推力有：我國經濟繁榮周期沒有結束、地方財政支付困難推高房價、宏觀政策對房價的態度是市場起決定性作用、流動性依然充足對房地產有利、房地產市場的相對壟斷使房價下降不容易。
房價下降的拉力有：土地供應增加與城鎮化人口結構調整、房地產管理制度與政策的變化、經濟面臨轉型升級、經濟周期的變化、高房價和高利率將使中心城市失去優勢、房地產市場已處於不健康狀態。
總體來說，房價居高不下，將導致經濟逆向調節和產能過剩，不利經濟持續發展。過去的幾年裡，房地產膨脹導致產業結構逆向調節，延緩瞭經濟結構調整的時間。而房地產的暴利，也讓企業和社會無心於研發和技術投入，這將使我國喪失國際競爭力。
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2013年，有哪些經濟問題值得小結一下？有不少，其中房價應該算一個。因為本年2月國傢又出臺瞭房地產調控通知。連同此前出臺的相關政策，近年來房價越調越高。歲末，國傢行政學院決策咨詢部陳炳才研究員傳來文章，對房價問題及趨勢做瞭分析。看得出來他也很糾結。明年及今後房價如何？需要多角度觀察。
--亞夫
對當前房價的不同看法
2013年2月26日《國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》對當前房地產市場調控提出瞭六個方面的要求。通知下發以來，各地房價不僅沒有下降，而是大幅度提高，一些地方政府提出的控制目標，基本落空。10年房價，9次調控，屢調屢高。未來房價如何？現在，大體有如下幾種看法。
1.上漲論
一種認為，由於財政困難，地方政府更希望房價上漲，地方政府的債務壓力和土地招、拍、掛制度將繼續推動房價創新高。目前政府出讓土地的價格在持續提高，出讓價格占住房銷售價格的50%-60%。
二是認為城鎮化將繼續推高房價。一些房地產商認為，從人口結構看中國的房價至少會漲十年。從城市化看，也許會再漲更長的一段時間。隻有到2020年以後，中國的房價才可能出現下降。在人口結構上，2020年以後是需求和供給相對平衡的階段。
三是鬼城抑制房價說不可靠。有人認為鬼城之說不可信，中國城市發展模式是先有住宅，後有產業。先建住房，再吸引人入住。
四是認為中國房價周期達100年，未來15-20年仍然是上漲周期。明年如果繼續限購，會再次出現價格暴漲，一線城市依然會繼續上漲。
2.下跌論
一是泡沫說。有人認為房地產存在泡沫，連著名的地產商都在提醒存在泡沫，價格已經很高，高得離譜。有人認為未來房價會下跌，如果馬上搞不動產登記，房價立即下跌。再則，二、三、四線城市住房供應增加，價格將下跌。
二是鬼城說。認為鄭州(樓盤)新城、大亞灣、鐵嶺(樓盤)、貴陽、大同(樓盤)、唐山(樓盤)、常州(樓盤)等城市住房供給過剩，超越瞭發展階段，很多新城區沒有人居住。
三是崩潰說。其中有人認為，房價將大幅度下跌。如，溫州(樓盤)、鄂爾多斯(樓盤)、神木等住房價格已經大幅度下跌，其他地方未來也有可能出現大幅度下跌。
四是剝皮說。有人認為房價下跌類似竹筍之剝皮，即先從中心城市的外圍和城市郊區價格的下跌或低價開始，逐漸向中心城市和城市核心區擴散，從而引發價格下跌。
應該說，以上種種看法，對我國房價的分析都有一定的道理。但綜合起來看，未來房價有上漲的推動力，也有下降的拉動力。
未來推動房價上漲的因素
1.我國經濟繁榮周期沒有結束
中國經濟的繁榮周期沒有結束，依然有戰略機遇期，尤其是城鎮化作為新的經濟增長動力，地方追求經濟高增長，乃至底線增長思維，到2020年我國經濟翻番，經濟增長速度必須達到7%以上，再加上收入倍增計劃等，帶來住房購買能力提高。上限思維是消費物價不包括房價，意味著房價不會成為控制目標，過去政策用的限制詞是抑制房價過快上漲，而不是房價上漲，而過快與否，沒有標準。
2.地方財政支付困難推高房價
據國傢審計署資料，2012年底4個省、17個省會城市承諾以土地出讓收入為償債來源的債務餘額7746.97億元，占這些地區債務餘額的 54.64%。這些地區2012年以土地出讓收入為償債來源的債務，需償還本息2315.73億元，為當年可支配土地出讓收入的1.25倍。地方財政的償還能力是下降的，為瞭償還，出路是提高土地價格，或者發行地方債，地方債的發行依然要靠稅收來解決，需要依靠土地財政來解決。因此，地方政府比百姓更希望土地價格上漲。
3.宏觀政策對商品房的態度
宏觀政策確定保障房是政府建設的重點，雖然解決部分人的居住，但往往不能滿足需要，而且保障房本身環境、地點和質量等無法滿足需求。不僅如此，宏觀政策對商品房的態度是市場起決定性作用。
另外，壓縮過剩產能，房地產是源頭，房地產沒有控制，壓縮產能很難進行，甚至出現抬高房地產原材料價格上漲的情況，會抬高住房成本。壓縮產能，就業壓力本身就大，如果真的打壓房地產，社會壓力更大。更重要的是全社會的貨幣供應量持續不斷擴張，在貸款上也很明顯，這些資金的很大部分集中到住房投資或購買，把住房價格提高。
4.城鎮化比率的提高
為提高城鎮化率，就得建造新的城市或城區。最近，中央有關部門對12個省區的摸底調查顯示，12個省級城市都要建新城，共規劃瞭55個新城；144個地級市中有133個要建新城，共規劃瞭200個；161個縣級市中有67個也要建新城。
從公佈規劃的96個新城面積來看，占地超過6000平方公裡，相當於所在城市建成區一半以上。按照55個新城30萬人口，1650萬人，133 個20萬，2660萬，67個縣新城10萬，670萬，合計新城4980萬人，這是12個省的，如果全部計算起來，估計可以解決1億人口的新城。
新竹竹北農地貸款 5.需求的擴大和特殊性
傢庭的分蘗導致住房二人一套和一人一套的情況增加，單身離婚傢庭的增加，也導致住房需求增加。而對改善住房的需求，推高瞭對住房面積擴大的需求。進入城市的大學生和研究生也期待住房，迫於收入壓力租房，但需求依然在。
更重要的是，大部分傢庭都投入瞭房地產的投資和投機，使得城市住房難以滿足需求，遠郊無法真正解決住房的困難，而且成本很高，除非企業從城市搬出，或者中心城市的人口、就業人數減少，而郊區增加，才能出現向郊區擴大購買的可能。
在投資比較選擇中，房地產依然有優勢。黃金、玉石、字畫、古董，都不能像房地產投資那樣可靠。我國資金過剩，本該投資渠道多樣化來吸納，但我國投資渠道相對狹窄，股票市場的不規范和暴漲暴跌讓很多人遠離，玉石、字畫、古董真假難辨，因此，黃金、住房成為很多人的選擇，而住房是吸納資金最多的投資對象。
6.流動性依然充足，對房地產有利
人民幣匯率升值預期依然存在，外匯占款總規模依然增加，尤其是人民幣匯率升值尚未達到1994年前的水平，名義匯率還有一定的升值空間。即使沒有升值導致的外匯占款增加，我國較高的存款準備金率，也表明我國未來發展不會缺乏資金，這些因素為房地產投資提供瞭資金來源支持。
2007年以來房地產基本不缺資金，開發資金占實到資金的比重在54%-64%之間。今年1-10月占53.6%。同期房地產企業實到資金占全國固定資產投資的比重達到36.4%，說明企業和社會依然將大量資金投向房地產。
影子銀行和信托等資金，偏愛房地產。不少房地產企去年2012年上半年籌集資金的成本達到20%-30%，今年隻有10%-15%。今年 1-10月房地產企業實到資金近13萬億，全年有望達到161220億人民幣，比去年增長33%以上，由此可見，社會資金依然看好房地產。
7.其他因素
土地貨幣化的深度遠未滿足。農村土地和城市土地依然有空間，當這些因為貨幣供應增加，貨幣供應年均在14%以上，5-6年貨幣供應就翻番，土地價格肯定上漲，而土地價格上漲，住房價格必然上漲，尤其是新建的住宅和拍賣的土地價格，推高住房價格。
房地產市場的相對壟斷，使房價下降不容易。2007年的房地產調控，導致房地產市場的集中度提高，不僅土地開發和拍賣土地的能力集中到大房地產商手中，他們的營銷戰略業相對壟斷，大量中間人出售，增加瞭流通環節和成本，提高瞭維持高價的承受能力。
而且，目前購買住房投資的人，很大部分是中國市場各種制度改革的受益人。他們拿著大量的住房，不在乎房價的高低，也不擔心和害怕下跌。這種力量在新開盤中，依然存在，尤其是對高檔商品房如此。
當然，從房地產周期來說，已經突破瞭一般的周期規律，房價可能類似經濟增長，突破周期規律，繼續一個小周期。
抑制房價上漲乃至下跌的因素
1.城鎮化的土地供應增加，城鎮化人口結構的調整，將影響房價上漲
今年1-8月，全國房地產用地公告量同比增加25%，住宅用地公告量增加22.7%，均為近年來較高增幅；全國房地產用地供應同比增加 34.4%，增長較快。其中，住宅用地供應同比增加33.9%，供應瞭8.02萬公頃，已經接近過去5年年均供應量。目前，廣東很多縣閑置土地10萬畝以上，時間多在3-5年，有些15年。
中央城鎮化工作會議提出，今後要減少工業用地，增加生活、居住用地供應比例，嚴格控制特大城市人口規模，在城市群的佈局上，大中小城市和小城鎮，將合理分工、佈局，協調發展。這對今後城鎮化發展路徑進行瞭戰略調整，也必將影響未來的房價變化。
2.房地產管理制度的變化將影響房價上漲
目前地方政府可以出售的土地有限，往往需要通過土地整合才能出售，越往後，可出售的土地越少。更重要的是，土地價格的抬高，並不足以解決財政所需要的資金。而財政的持續困難，將促使政府開征新的稅種，房地產稅將是一個很重要的稅種，隻要這個稅收收入歸地方政府，地方就有很大的積極性。
隨著2014年財產登記制度的建立，房地產、個稅聯網系統的完善，開征房地產持有稅等的操作性已經大大增強。財政部已經明確表態，房地產稅的方向是降低建設和交易環節的稅賦，增加保有環節的稅賦，因此，住房價格的回落也就成為必然。
3.經濟面臨轉型升級將影響房價上漲
總體來說，全球經濟處於危機後的結構調整和轉型周期內，第三次工業革命的產業逐漸明顯，綠色、低碳、節能、降耗已經成為全球工業產品的技術和行業標準，雲計算、大數據的技術發展，將使制造業數字化、產品標準化，生產快速化，互聯網、物聯網、電網的融通，將帶來信息技術和商業、金融模式的變革。傳統經濟不適應這些變化，將面臨生存壓力。
我國經濟因為資源、環境承載力不足，亟待轉型升級，如果不轉型升級，繼續按照目前的模式發展，再持續5年，將爆發更大規模的產能過剩危機、生態環境大危機乃至社會大危機。
而轉型升級，房地產經濟是牛鼻子，隻有住房價格大幅度下降，價格回歸理性，才能降低生活成本，降低企業房地產和資金成本，讓其他產業有高利潤，才能鼓勵資金向其他行業投資，為轉型升級提供資金和利潤支持。否則，房地產的過度發展，將阻礙我國經濟的轉型升級。因此，房地產價格下降是經濟轉型升級的政策抉擇要求。
4.經濟周期的變化將影響房價上漲
其一，房地產周期。經濟和房地產繁榮都具有周期性、階段性，房地產的過度繁榮周期基本結束，到瞭重要轉折點。周期規律表明，10年內會發生一次經濟或金融危機，三十年是社會思潮的轉變。
就房地產來說，國外一般5-7年一個周期。我國房地產繁榮從1998年住房制度改革算起，按照7年周期來計算，已經有瞭兩個周期。按照10年 (包括12)周期計算，2013-2014年也是重要轉折年。經濟周期實際是集體行為規律的時間傳遞過程反映，從諸多現象看，目前已經進入周期尾期。
其二，宏觀經濟周期。中國宏觀經濟周期的調整也將影響住房價格，過去我國經濟基本逢3的年份開始加速增長，逢8年的年份下跌。但2008年這個周期，不僅沒有下跌，反而加快增長，帶來瞭很多後遺癥問題。
2013年我國經濟速度開始下行，而不是加速上行，這是大周期的調整。未來的速度不會再超過8%，結構調整和戰略思路的調整，更多註重經濟增長的質量和效益，城鎮化的發展同樣註重質量、生態和文化、歷史，不會再搞大拆大建，也不會急於求成。
5.高房價和高利率將使中心城市失去優勢
房地產本身不具多少技術含量，房地產的過度發展，在互聯網時代和實體經濟競爭的時代，房地產的地位是很不穩定的。高房價的連鎖效應抑制房價繼續高漲。
一是企業生產成本提高。隨著土地、住房成本提高，勞動力成本也將大大提高，未來的物價上漲，為瞭彌補住房成本，將出現物價循環輪番上漲，帶動生活成本提高。這反過來抬高企業生產、科研成本，很多企業將不堪租金成本和工資成本，放棄在大城市設置企業，轉而到郊區或地價低廉的地方創業。很多微利行業和企業以及被互聯網銷售導致利潤下降的企業，在大城市的高房價、地價下將喪失產業發展優勢、就業優勢和利潤優勢，這些企業也將遠離大城市。
二是出口成本提高。房價帶動物價上漲，人民幣匯率隻能升值而不是貶值，貶值將導致更大的通貨膨脹，不利於社會的穩定與和諧。環境和污染治理成本的提高，將增加企業成本，尤其是出口企業的成本，影響貿易的國際競爭力。而貿易增長的下降，將給國內市場帶來壓力，削弱企業利潤空間和競爭力。
三是城市和農村生活成本提高，工資成本上升。農村城市化雖然給農民帶來瞭住宅的改善，但也帶來生活成本提高，蔬菜已經很明顯，其他產品價格更是如此，未來農民的其他購買力難以大幅度提高，這將制約城市經濟的市場需求。
四是進城的農業人口及其子女也買不起價格高昂的住房，大學生就業回到農村現象已經很突出，城鎮化速度將因此相對穩定乃至下降，對城鎮住宅供求也會產生很大影響。事實上，過去的10多年，大量住宅被用於投機和投資。如，北京(樓盤)郊區縣2003-2005年出售的住宅小區，入住率不足 10%-30%的很多，而且大多是毛坯房。
6.房地產市場已處於不健康狀態
房地產的泡沫征兆已經很明顯，破滅是遲早的事情。
其一，房地產價格已經超越國際水平。國際上，合理的房價與收入比例為4-6倍，而我國大大超過，目前，我國局部地方的住房價格超過主要發達國傢的大城市，如果匯率升值，這將更明顯。我國依然是一個發展中國傢，尚未完全實行工業化，房地產泡沫將葬送工業化發展進程，使我國企業缺乏國際競爭力。
其二，諸多地方出現空城，入住率很低。現在，溫州、鄂爾多斯、神木等已經出現瞭價格大幅度下跌，常州等地也出現空城現象。地市以下的住房供給超過需求的現象隨處可見，即使在北京也不例外。這說明住房剛需的說法是站不住腳的，投資性住房占據主導地位。
2008年的美國金融危機是從2007年3月對沖基金公司的倒閉破產開始，單個事件逐漸疊加，最後醞釀瞭全局危機。我國的房地產泡沫危機也許是走同樣的道路，從逐個城市房價下跌開始。對此需要高度重視。
其三，房地產的投資回報價值縮小，風險加大。以2010年為基礎，除少數幾個城市上漲幅度達到18%-22%，其他都在15%以下，與銀行理財比較，已經不算具有投資價值，兌現的難度增加。而房價一旦下落，住房出售比股票還困難，尤其是二手房。溫州的房價下跌讓人膽戰心驚，未來房價下跌，很多投資人將無法變現。
其四，建築成本下降可能帶來住房價格下跌。集成建築技術的發展，可以在15天內建成一座20層高的大樓，這將大大縮減建築周期，降低建築材料和勞工成本。目前，鋼鐵、水泥、玻璃、有色、石材等與房地產相關產業產能過剩，價格下跌，不僅國內如此，國際也如此。這些產品價格的下降，也在抑制住房成本價格的提高。
總體來說，房價居高不下，將導致經濟逆向調節和產能過剩，不利經濟持續發展。過去的幾年裡，房地產膨脹導致產業結構逆向調節，延緩瞭經濟結構調整的時間。當今鋼鐵業產能過剩以及虧損之痛，與2008年以來的房地產膨脹關系密切。2007年以後我國開始實施緊縮貨幣政策，但金融危機打亂瞭這一部署，2009-2010年的信貸擴張導致房地產成為經濟增長的動力，房地產價格膨脹吸引瞭大量投資。我國房地產消費瞭鋼鐵產量的40%，房地產膨脹和鋼鐵業產能逆向調節，導致前幾年進口鐵礦石價格持續大幅度上漲，國內產能擴張，落後產能淘而不汰，這樣的發展模式不可持續。
而房地產的暴利，也讓企業和社會無心於研發和技術投入，這將使我國喪失國際競爭力。
7.住房供給已超過城鎮化人口的需求
2012年我國人口135404萬，比2011年增加669萬。考慮到放開二胎政策，預計未來8年年均自然增加700萬人口計算，到2020年總人口141004萬人，再後10年年均增加750萬人口，到2030年我國總人口148504萬人口。
2012年我國城鎮化率52.57%左右，根據國際經驗，城市化率隻有達到75%，房價才會穩定下來，達到最低70%的目標是比較合理的，目前還相差20%左右。
按照2009-2012年以來全國每年銷售的住房套數(每套100平方米以上)計算，每年可解決人口2600-3000萬人口入城，但實際每年城鎮化人口不足2100-2300萬。根據目前的施工面積和銷售情況，假設未來每年依然銷售940萬套住宅，8年銷售7520萬套，至少可以解決 22560萬人口的居住，而城市增加的人口實際隻有17600萬，隻需要5833萬套，未來8年住房供應超過需求1700萬套。由此可以看出，未來8年住房基本是供給能力大於需求能力，房價應該穩定乃至下降，結構上或許有所波動。
如果從最近3年城鎮人口增加和住宅供應來說，供給也超過瞭需求。今年1-10月商品住宅銷售約820萬套住房，全年預計至少960萬套，可以滿足2460-2800萬人口的居住需求，而實際隻有2200萬人口增加。越往後，這種狀態將越明顯。
有人也許說，現在的城鎮化率實際沒有那麼高，這個說法難以站住腳。城鎮7億多人口中，兩三億是沒有城市戶口的，沒有戶口不代表沒有住房，2009年以前的住房是隨便購買的。1998年房改時的所有城市居民都是有住房的，2002年以來，房地產銷售的住宅套數就達到瞭6000多萬套，可以解決18000-20000萬人口，也就是同期人口增加的居住問題基本解決瞭。
未來房價變動與選擇趨勢
1.作為住房，可以購買；作為投資，應慎重選擇
未來房價趨勢如何，確實令人糾結。總體來說，土地和住房的供求矛盾不突出，人口城鎮化帶來的住房需求與供給矛盾也不突出，因此，中長期(2年以上)內房價繼續大幅度上漲的可能性不大，或者說住房價格上漲超過銀行理財產品收益的可能性不大，但投資購買住房的成本和風險加大。
隨著各種政策的完善和管理水平的提高，房地產政策將越來越完善，漏洞越來越少，執行力將逐步加強。尤其是新一屆黨政領導班子致力於經濟結構轉型升級，經濟速度比過去有所降低，結構調整的力度會加大。同時，整肅黨風、黨紀，尤其是對腐敗監督、處罰力度加大，對黨政幹部違規、超標占用辦公室和住房等，都將來影響未來房地產市場的價格。
當然，區域不同，經濟發展階段不同，房價的趨勢不同。部分區域隨著經濟發展水平和收入水平的提高，房價超過當地物價的上漲幅度也很正常。但作為投資，則需要多方面權衡。
2.房地產的風險已經累積
當下一線城市樓盤銷售熱，類似2008年以後的股市追新股。開發商雇傭大量人員推銷，制造緊缺氛圍，如同股票單個上市，眾資金追逐，上市數日後很多股票價格下跌到低於發行價格。所有銷售中心隻銷期房，已竣工或蓋好的房子不售，實是套購買者手中資金降成本。商品房銷售出現所謂日光盤、月光盤。這是銷售技巧，也是政府管理不到位的表現。
中國的房價未來如何演變？殷鑒不遠，2008年美國次債危機是從單個事件危機產生的，逐漸擴大到投行，因政府不救助而導致。中國的房地產價格危機或許從單個城市的價格危機開始，逐漸擴大。當然，金融資產與不動產的價格危機不同，而且由於大量持有住房的人不缺錢，其承受力大。但一旦開征持有稅、遺產稅，這些持有人成本就很高，房價下跌是必然。
3.利率市場化催生房地產價格下跌
存款利率上浮將推高房地產信托資金籌集成本。目前房地產企業10%-15%年利率成本不可持續。一般持續2-3年將面臨資金鏈條崩潰危險，持續的時間越長，風險越大；金融風險加大，信貸緊縮乃至信托緊縮的風險加大。今年以來，各地各大銀行快速上調房貸利率以及停止房貸的消息再次房地產市場神經繃緊。有不少銀行已經取消瞭8.5折的貸款利率優惠，這都將影響住房購買。
房地產資金的過度集中和高利率，抬高瞭全社會的資金成本，也使得計劃內的信貸資金規模因為表外業務的發展相對減少，銀行表內房地產貸款規模縮減，因此，銀行的放貸利率也將逐步提高，或者放貸減少，這將抑制需求購買，尤其是以投資為目的的需求購買。
國際上，房地產的價格危機都是持續高利率或者利率持續走高所導致。我國高利率持續瞭比較長的時間。目前，開始超過物價上漲幅度，房地產的風險已經累計到瞭頂點。
國際經驗表明，房價持續上漲不是規律，沒有隻漲不跌的。中國的投機品市場，這種經驗教訓太多瞭。政策調控達不到預期效果，當市場規律發生作用的時候，政策同樣無奈。
2014年將是房地產價格具有分水嶺意義的一年。
(作者單位：國傢行政學院決策咨詢部)
房地產投資情況
(單位：億元、% )
開發投資 實到資金 固定資產投資額 開發投資占實到資金% 實到資金占全社會固定資產投資%
2007 25289 43566 117464 58.05 37.08
2008 31203 48492 148738 64.35 32.60
2009 36242 66546 193920 54.46 34.32
2010 48259 88297 241431 54.66 36.57
2011 61797 110990 302396 55.68 36.70
2012 71804 120970 364835 59.36 33.16
2013.1-10 68693 128147.6 351669 53.6 36.44
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2013-12-26/08412553783.shtml
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